Taşınmaz Ticareti

Hakkında Yönetmelik İle

Gelen Yenilikler

Stj. Av. Rabia Tan

 

Giriş

Gayrimenkul sektörünün hızla büyümesiyle beraber sektörde ortaya çıkan hukuki sorunların düzenlenmesi ve sektörün kayıt altında tutulması amacıyla 05.06.2018 tarihli Resmi Gazetede “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği” yayımlanmıştır. Yürürlüğe girmesiyle pek çok farklı yeniliği de beraberinde getiren Yönetmelik; tapu kütüğüne kayıtlı olan veya olmayan taşınmaz alım, satım, kiralama işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlara uygulanacaktır.

1. Taşınmaz Ticaretine Konu Hizmetler

İlgili Yönetmelik’te taşınmaz ticaretine konu hizmetler aşağıdaki şekilde sıralanmıştır:

  • Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralaması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunmak ve aracılık yapmak.

  • Alım satım ve kiralamaya konu taşınmazla ilgili inceleme, araştırma ve raporlama yapmak.

  • Taşınmazın rayiç satış veya kira bedeli hakkında iş sahibine bilgi vermek.

  • Tapu işlemlerine aracılık etmek.

  • Alıcı veya kiracı ile sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek, taşınmazın tamiri, bakımı ve onarımı gibi hizmetlerin verilmesini sağlamak ve bu hususlarla ilgili süreç hakkında iş sahibini bilgilendirmek. Taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek.

  • Taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yürütmek.

 

2. Taşınmaz Ticaretinde Uyulacak İlke ve Kurallar

İlgili yönetmelikte taşınmaz ticaretinde uyulması gereken pek çok ilke ve kuraldan da bahsedilmiş olup, taşınmaz ticaretine yönelik hizmet veren işletmede, taşınmaz ticaretine konu hizmetler dışında ticari faaliyette bulunamayacağı düzenlenmiştir.

Taşınmaz ticareti ile uğraşan kişiler, verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgi ve belgeleri, yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamayacak ve kullanamayacaktır. Burada karşımıza çıkan bir diğer husus, “yetkilendirme sözleşmesi”dir. Yönetmelikten önce, uygulamada genellikle taraflar arasında yazılı sözleşme akdedilmemesi, olası bir ihtilaf halinde ispat sorunlarına yol açmaktaydı. Artık taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile işletme arasında yazılı şekilde yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilebilecektir. Sözleşme, birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha olarak düzenlenmelidir. Sözleşmede ayrıca söz konusu taşınmazla ilgili tapu kaydı, imar ve yapı kullanma izin durumu, taşınmazın büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu ve hatta toplu taşıma ve taşınmazın çevresindeki hastane, park gibi sosyal alanlara yaklaşık mesafesi gibi ayrıntılı bilgilere de yer verilmesi gerekmektedir.

3. Yetki Belgesi

 

Yönetmelik ile ayrıca taşınmaz ticareti ile uğraşan her gerçek veya tüzel kişi tacir ile esnaf ve sanatkarın her bir işletmesi için ayrı ayrı yetki belgesi alınması zorunlu hale getirilmiştir. Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından düzenlenecektir.

Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle on sekiz ay içinde taşınmaz ticareti ile iştigal eden ve gelir veya kurumlar vergisi kaydı bulunmayan, meslek odasına kayıtlı olarak taşınmaz ticareti ile uğraşmayan tacir, esnaf ve sanatkarların yönetmelikte belirtilen şartları sağlayarak yetki belgesi almakla yükümlüdür.  

Yetki belgesi başvurusu, üç ay içinde Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından kurulacak Bilgi Sistemi üzerinden, yetki belgesi verilmesinde aranan şartların taşındığını gösteren belge ile yapılabilecek olup, yetki belgesi verilmesinde aranan şartları taşıdığı anlaşılan işletmelere başvuru tarihinden itibaren on gün içinde beş yıllık yetki belgesi verilebilecektir.

4. Mesleki Yeterlilik Belgesi

İşletmeler için yetki belgesi şartı aranırken işletmede pazarlama ve satış personeli olarak çalışan kişilerin sorumlu emlak danışmanı veya emlak danışmanlarının mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekmektedir.

Ayrıca gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkarların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün sorumlu emlak danışmanı ulusal yeterliliğine dayalı mesleki yeterlilik belgesi olması gerekmektedir.

Mesleki yeterlilik belgesi ile sektör dışından, apartman veya güvenlik görevlisi gibi gerekli eğitimleri almamış kişilerin taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunmalarının önü kesilmiş olmaktadır.

5. Yönetmelik’te Düzenlenen Diğer Sözleşme Türleri

 

A. Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi

İşletmenin verdiği alım satıma aracılık hizmeti sonucunda alıcı, satıcı ve işletme arasında “alım satıma aracılık sözleşmesi” düzenlenmektedir. Bu sözleşmede yine asgari olarak işletmenin yetki belgesi numarası, taşınmazın tapu kaydı bilgileri, taşınmazın alım satım bedeli, hizmet bedeli ve bu bedelin iş sahibi ile alıcı arasındaki paylaşım usulü gibi bilgilere yer verilmesi gerekmektedir.

B. Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi

İşletmenin verdiği kiralamaya aracılık hizmeti sonucunda kiracı, kiralayan ve işletme arasında “kiralamaya aracılık sözleşmesi” düzenlenir.

 

C. Hizmet Ortaklığı Sözleşmesi

İşletme, yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme ille yetkilendirme sözleşmesinin konusuna yönelik ortak çalışma yürütebilir. Hizmet ortaklığı sözleşmesinin ayrıca yazılı şekilde yapılması zorunludur.

6. Hizmet Bedeli

Yönetmelik ile taşınmaz alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı alım-satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç %4’ünden fazla olacak şekilde belirlenemeyecektir. Kiralama işlemlerinde ise bu oran, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamayacaktır. Maksimum %4 hizmet bedeli sınırlaması taşınmazların alım ve satım faaliyetleri için geçerli olduğundan sektörde çalışanlar bunun haricinde hazırlayacakları inceleme ve raporlar, tapu işlemlerine aracılık, kira bedel ödemelerini takip, abonelik işlemlerini takip, taşınmazın bakımı ve onarımı, taşınmazlarla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmetleri gibi satış ve kiralama kategorisine girmeyen işler için ayrıca hizmet bedeli alınabilecektir.

İşletme, taşınmaz alım satımında tapu siciline tescil ile, kiralamada ise kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanacaktır. Hizmet bedelinden, aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit olarak sorumlu olacaktır. İşletmenin bertaraf edilerek taraflar arasında doğrudan işlem yapılması riski dikkate alınarak yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde taşınmazın doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletmenin hizmet bedeline hak kazanacağı açıkça hüküm altına almıştır.

Sonuç

05.06.2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği” ile taşınmaz ticareti hukuki bir zemine oturtulmuş ve taşınmaz ticareti ile uğraşan kişi ve işletmelerin belirli şartları haiz olması aranmıştır. Ayrıca taşınmazın kiralanması veya satışı sonucu alınan hizmet bedeline oranına da belirli bir sınırlama getirilmiştir.

Kaynakça

585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik