Gayrimenkul Yatırım

Ortaklığı

Av. Deniz Mina Küpana

Türkiye’de son dönemde gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeler sonucunda yatırım ve taleplerdeki artışlarla birlikte çok sayıda proje devreye girmektedir. Yapılan bu projeler çoğu zaman yüksek maliyetleri gerektirmekte olup bu noktada finansmanın nasıl sağlanacağı akla gelen ilk sorudur. Bu bağlamda gayrimenkul yatırımlarda da diğer sektörlerde olduğu gibi çoğu zaman finansman sorunu oluşabilmekte yatırımcılar tarafından da krediye alternatif oluşturabilecek finansman türleri aranmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) da tam bu noktada devreye girmekte olup, gelecek vaat eden bir sektör olan gayrimenkul sektöründe yatırımcı ve proje sahibi için de yeni bir kapı açmaktadır. Zira büyük çaplı yatırımları gerektiren alışveriş ve iş merkezi gibi projelerde her iki taraf da aynı sorunla karşılaşmakta ve Gyo’lar tam bu noktada sorunu çözen bir rol oynamaktadır. 

Buradan hareketle yukarıda değinilen gayrimenkul yatırım ortaklığı, “Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına İlişkin Esaslar Tebliği” de yapılan tanımı ile gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve bunlara dayalı haklara yatırım yapmak amacıyla kurulabilen sermaye piyasası kurumları olarak düzenlenmişlerdir. O halde faaliyet konuları açısından bakıldığında Gyo’lar başka kişiler tarafından yürütülen inşaat projelerinin finansmanı konusunda devreye girmekte olup bu yapılanmaların bahse konu projeleri üstlenmesi gibi bir durum söz konusu değildir. Gyo’lar gayrimenkullere ya da projelere yatırım yapmakta ve buradan elde ettiği karı ortaklarına temettü olarak dağıtmaktadır.

Söz konusu yapılanmalar nitelikleri itibariyle tüzel kişilik olduklarından hukuki olarak ele alınıp, nitelendirilmeleri de önem taşımaktadır. Gyo’lar söz konusu Tebliğ’in 6.maddesi uyarınca iki şekilde kurulabilmektedirler. Bunlardan ilki ortaklığın en başından Gyo şeklinde yapılanması ikincisi ise bir anonim şirketin Gyo’ya dönüştürülmesidir. Bu noktada bir Gyo’nun kuruluşunda Türk Ticaret Kanunundaki anonim şirketlere dair hükümlere tabiiyet yanında ayrıca SPK’dan izin alma gibi özel şartlar da öngörülmüştür.

Bir ortaklığın kuruluş ve dönüşüm başvurularının Kurulca uygun görülebilmesi için aranan şartlar kısaca şu şekildedir;

-Kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması veya anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurula başvurması,

-Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000 TL’den, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 100.000.000 TL’den az olmaması gerekmektedir.

-Ticaret unvanında "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" ibaresini taşıması veya unvanını bu ibareyi içerecek şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması,

-Kurucu ortakların veya mevcut ortakların bu Tebliğde öngörülen şartları haiz olması,

-Esas sözleşmesinin Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun olması veya mevcut esas sözleşmesini Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması,

-Genel müdür ile yönetim kurulu üyelerinin bu Tebliğde öngörülen şartları taşımaları, genel müdürün kuruluş ve dönüşüm başvurularında belirlenmiş ve en geç kuruluşun veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescili tarihi itibariyle, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise tescil tarihini takip eden altı ay içinde atanmış olması,

-Portföyünde yer alan/alacak varlıkların niteliklerinin ve ortaklık aktif toplamı içinde sahip oldukları/olacakları ağırlıkların bu Tebliğde belirtilen niteliklere ve sınırlamalara uygun olması,

- Kuruluşta ayni sermaye konulması durumunda, 9 uncu madde çerçevesinde ayni sermaye değerinin tespit edilmiş olması,

-Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin %25’i oranındaki paylarının, bu Tebliğde belirlenen süre ve esaslar dâhilinde halka arz edileceğinin, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise halka arz edileceğinin veya nitelikli yatırımcıya satılacağının Kurula karşı taahhüt edilmiş olması,

-Sermayesinin, son iki yıl içinde, varlıkların rayiç değere taşınması suretiyle oluşan fonlardan artırılmamış olması zorunludur.

Gyo’lar yapılanmaları itibariyle bir anonim şirket olduklarından hem TTK ’nın anonim şirketlere özgü özelliklerine tabi olmaları gerekmekte hem de kendi mevzuatlarında aranan şartları sağlamaları gerekmektedir. Şöyle ki bir taraftan TTK ’da sayılan şartları sağlamalı( yönetim kurulu, esas sözleşme vb.), diğer taraftan da özel mevzuattaki halleri taşımalıdırlar.

 

17 Ocak 2017 tarihinde Resmi Gazete ’de yayınlanan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ”de Gyo’lara yönelik birtakım değişiklikler yapılmıştır. Buna göre getirilen önemli değişiklikler özetle şu şekildedir;

-Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların sadece altyapı tesislerine ilişkin sahip oldukları üretim lisansı veya benzeri başka imtiyazlar kapsamında faaliyette bulunmaları halinde, bu ortaklıklar tarafından 5 inci maddenin ikinci fıkrasında yer alan oranın sağlanması, 6 ncı maddenin birinci fıkrasında yer alan, esas sözleşmede ortaklık aktif toplamının asgari %75’inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacağının belirtilmesi ve 24 üncü maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan şartın sağlanması zorunlulukları aranmaz.

-Ortaklıklarda görev alacak yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun dört yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olmaları zorunlu tutulmuştur.

-Ortaklığın portföyüne dâhil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dâhil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esası gözetilmiştir.

-Son olarak ise ortaklığın portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi vb. yapıların kira değerlerinin tespitinde yapının bütününün tek bir değer takdir edilebileceği yönünde değişiklik yapılmıştır.

 

Her türlü soru ve görüşleriniz için info@kavlak.av.tr e-mail adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.