Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Stj. Av. Rabia Tan

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa payı, arsanın, Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Diğer bir deyişle, arsa payı oranı maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Kat irtifakı kurulmasına esas alınan onaylı mimari projede, bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payının açıkça gösterilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulmaksızın yapı tamamlanmış ve kat mülkiyetine geçilmek istenmiş ise her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, mesken veya işyeri gibi nevi, kaçıncı katta bulunduğu, caddeye veya sokağa cepheli olup olmadığı, güneşten yararlanma olanağı gibi etkenler kat mülkiyetine geçiş tarihindeki nitelikler göz önünde tutularak bağımsız bölümlerin arsa payları saptanacaktır. Yargıtay, anılan hususların dikkate alınmaksızın yalnızca taşınmazı toplam değerinin bağımsız bölümler bölünmesi sebebiyle ortaya çıkan değeri, hakkaniyete aykırı düşmesi sebebiyle kabul etmemektedir.

Bağımsız bölümlere özgülenecek olan arsa payı, bağımsız bölümlerin her birinin konumuna ve büyüklüklerine hesaplanan değerleri ile oranlı olmalı ve bu paylar ana taşınmazın belediyece onaylı mimari projesinde açıkça gösterilmelidir. Ancak değerlendirmeye esas kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra meydana gelen imar durumu, bakım onarım çalışmaları vs. sebebiyle meydana gelen değer artış veya eksilmeleri nazara alınmayacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde belirtildiği üzere, “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.”. Bu şekilde, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurarak “Arsa Payı Düzeltme Davası” açabilir.

Arsa payı düzeltme davası taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Dava ile ilgili herhangi bir hak düşürücü süre olmadığı için, her zaman dava açılabilir. Davayı kat irtifakı ve kat mülkiyeti sürecinde de açmak mümkündür. Bu nedenle kat irtifakı aşamasında yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce ya da sonra ya da kaçak imalatları sonucu yapı kullanma izin belgesi hiç alınmayacak olması halinde dahi dava açılabilecektir.

Arsa payı düzeltme davası yolsuz tescilin düzeltilmesi davası niteliğinde olduğundan, istihkak talepli bu davada bağımsız bölümlerin nitelik ve niceliklerine oranla arsa payı belirlenmez ise tescil yolsuzdur.

Arsa payının düzeltilmesi davası yalnızca kat maliki veya kat irtifakı sahibi veya onların mirasçıları tarafından açılabilir. Bu sebeple yönetici, kiracı veya intifa hakkı sahibinin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Dava sonucu verilecek karar anataşınmazdaki tüm irtifak ya da mülkiyet hakkı sahiplerinin payına etkide bulanabileceğinden davacı dışındaki tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi şarttır. Davalıların tümünün davada yer almaması halinde, bulunmayan paydaşlar davaya dahil edilecektir.

Ayrıca Yargıtay içtihatları göz önünde bulundurulduğunda, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu sistemde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.

Arsa payı düzeltme davası aşağıda tek tek açıklanacağı üzere ancak belli şartların varlığı halinde açılabilir.

1. Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmalı ya da bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmemelidir. Kendisine arsa payı verilmeyen ya da diğer paydaşlara göre arsa payı daha az veya değersiz olarak tespit edilen paydaş diğerlerine karşı bu davayı açabilecektir. Bu hususa dayalı işlemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılması sonucu her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenir. Değerlendirme yapılırken her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu ya da olumsuz etkileyen unsurlar tek tek yazılıp açıklanmalıdır.

2. Açıkta arsa payı bırakılmış olmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun M.5/2’ye göre, ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Bu kurala aykırı işlem yapılarak tapuda sicil oluşturulması durumunda, kurulan kat irtifakı ya da kat mülkiyeti geçersiz olacak ve ilgililerce her zaman bu durumun düzeltilmesi istenebilecektir.

3. Ortak yerler veya eklentiler için arsa payı ayrılmış olmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payının salt bağımsız bölümlere özgüleneceği kuralı getirilmiş olup anataşınmazda bağımsız bölümler dışında kalan yerlere, ortak yerlere ve eklentilere arsa payı ayrılamaz. Kat malikleri, bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları oranında, anataşınmazın tüm ortak yerlerine maliktirler. Bu kapsamda ortak yerlere ve eklentilere, bağımsız bölüm gibi arsa payı ayrılmış ve tapu kütüğüne tescil edilmiş ise, yasaya aykırı bu işlemin iptali ve kaydın düzeltilmesi için dava açılabilecektir.

4. Resmî kurumlar tarafından onaylanmış bir proje olmamalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. Maddesi uyarınca kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anataşınmazın malik veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve belediye tarafından onaylanan proje esas alınır. Bu nedenle, onaylı projeye dayalı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kapsamındaki arsa paylarının düzeltilmesi istenemez.

5. Anayapı kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü korumalıdır. Anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruması yani anayapının bütünlük içinde ve hukuka uygun olarak bulunması gerekmektedir. Dolayısıyla anataşınmazın yıkıldığı, arsanın tamamen yok olduğu hallerde arsa payı düzeltme davası açılamayacaktır.

Arsa payının düzeltilmesi talepli davada, bağımsız bölümlere özgülenmiş arsa paylarının, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığı açıkça saptanacaktır. Arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilen bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulacaktır. Bu incelemenin sonucuna göre olması gereken arsa payları belirlenecek ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı saptanarak karar verilecektir.

Kaynakça:

  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

  • Yargıtay Kararları

  • Arsa Payı Düzeltme Davası – Av. Peren SANRI ARSLAN, 1. Baskı 2018